CONSEILS POUR VENDRE

Les premiers conseils de l’agence TOURNEUR immobilier :

Désencombrez ! Vendez tout ce qui n’est plus utile et attention aux meubles qui gâchent les volumes, séparez-vous des plus encombrants le temps de la mise en vente.

Dépersonnalisez votre logement en mettant en scène une décoration neutre, susceptible de plaire au plus grand nombre. Retirez TOUS les souvenirs et autres bibelots personnels, les potentiels acquéreurs doivent pouvoir se sentir chez eux.

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Harmonisez votre bien, des couleurs neutres pour les murs et pas de démarcation de style trop prononcée d’une pièce à l’autre ; le tout doit être attrayant et chaleureux.

Nettoyer votre logement dans son entièreté en pensant à tout (hotte, rebords de fenêtre etc…), effectuez au besoin quelques menues réparations. Un bien ne doit jamais donner l’impression de travaux inachevés ou de manque d’entretien.

Si vous avez des extérieurs, prenez en soin, entretenez et jardinez, que vos espaces extérieurs prêtent à la relaxation, qu’ils soient impeccables et accueillants.

Il ne s’agit pas de rénover votre bien mais de le mettre en scène sous son meilleur jour pour que les potentiels acquéreurs puissent s’y projeter facilement.

L’agence TOURNEUR immobilier vous prodiguera ses conseils afin de réaliser la mise en valeur de votre bien afin d’attirer les acquéreurs.

Les diagnostics obligatoires

Il est obligatoire de fournir un certain nombre de diagnostics à la vente d’un bien.

Certains diagnostics sont obligatoires, d’autres dépendent de l’ancienneté du logement ou de sa situation géographique.

Ces diagnostics permettent à tout acquéreur de disposer d’une information claire sur le logement avant de signer l’acte de vente et permet au propriétaire de ne pas voir sa responsabilité engagée en cas de vices cachés.

Si ces diagnostics ne sont pas établis, la vente ne peut être réalisée.

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Le Diagnostic de performance énergétique (DPE)

 Le DPE renseigne sur la performance énergétique et climatique du logement en évaluant sa consommation et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre (GES).

Etabli par un professionnel agréé, sa validité est de 10 ans.

Le diagnostic de performance énergétique doit être fourni à tout acqureur potentiel dès la mise en vente du bien.

Les diagnostics plomb et amiante pour les logements anciens

 Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ou diagnostic plomb est un document qui donne des informations sur la présence de plomb dans les logements, et ne concerne que les logements construits avant 1949.

L’état d’amiante aussi appelé diagnostic amiante est un document qui mentionne la présence ou l’absence de matériaux et/ou produits contenant de l’amiante dans votre logement et ne concerne que les logements construits avant 1997.

Le diagnostic d’assainissement

 Ce diagnostic concerne rarement les appartements qui sont, en règle générale, raccordés à des systèmes collectifs.

Le propriétaire vendeur a pour obligation de fournir un diagnostic de ses installations, afin de lutter contre le mauvais état des systèmes d’assainissement non collectif.

Les diagnostics d’installation de gaz et d’électricité

 Votre logement est concerné si vos installations de gaz naturel ou d’électricité datent de plus de quinze ans. Le diagnostic établi sera valable pour une durée de trois ans.

Les autres diagnostics obligatoires

 Les diagnostics suivants ne sont obligatoires que pour le biens situés dans des zones à risque signalées par un arrêté préfectoral :

· Le diagnostic termite qui atteste de la non présence de ces parasites, valable trois mois.

· Le diagnostic d’état des risques et pollutions est obligatoire dans des zones où existe un plan de prévention des risques naturels prévisibles, des zones de sismicité, des zones à potentiel radon (gaz radioactif) ou un plan de prévention des risques technologiques.

Les obligations du vendeur d’un bien immobilier

Le vendeur d’un bien immobilier a une obligation d’information. A cet effet la loi lui impose de remettre à l’acquéreur un nombre important de diagnostics relatifs à l’immeuble ou d’informations relatives à la copropriété. Il doit par ailleurs prendre toutes les dispositions pour permettre à l’acquéreur de prendre possession paisiblement du bien. Enfin, le vendeur a également certaines obligations fiscales.

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Depuis plusieurs années, la volonté du législateur est d’assurer une meilleure protection et une meilleure information de l’acquéreur par la remise de diagnostics obligatoires concernant l’état du bien et les risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes. Qu’est-ce qu’un dossier de diagnostic technique (DDT) ? Il s’agit d’un ensemble de diagnostics visant à informer l’acquéreur sur certains aspects du logement qu’il souhaite acheter. Il doit être annexé à l’avant-contrat de vente, ou à défaut à l’acte authentique de vente. Quels types de diagnostics regroupe-t-il ?

Ces diagnostics sont obligatoires mais n’ont qu’un caractère informatif. La fourniture par le vendeur de diagnostics dont les conclusions se révèleraient positives (présence d’amiante ou plomb dégradé par exemple) ou révèleraient des non-conformités (liées à l’installation électrique ou de gaz par exemple), n’empêchent donc pas de réaliser la vente. Néanmoins, en cas d’anomalie grave, le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir d’aménagements particuliers. Une lecture attentive des diagnostics est vivement conseillée avant de signer l’avant-contrat.

À défaut de production de l’un des diagnostics du DDT, il est dit que « le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie de vices-cachés »

Qu’est ce que la « non exonération de la garantie des vices cachés » ?

Cela signifie que le vendeur reste responsable en cas de découverte d’un vice qui aurait été révélé par le diagnostic non fourni.

Ces diagnostics sont obligatoires mais n‘ont qu’un caractère informatif. La remise par le vendeur de diagnostics dont les conclusions se révéleraient positives (présence d’amiante ou de plomb dégradé par exemple) ou révèleraient des non conformités (liées à l’installation électrique par exemple) n’empêchent pas de réaliser la vente. Toutefois, en cas d’anomalie grave le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir d’aménagements particuliers. Une lecture attentive des diagnostics est vivement recommandée avant de signer l’avant contrat.

Quelles autres informations le vendeur doit il fournir ?

-Les équipements de récupération et de redistribution des aux de pluie pour un usage domestique : le vendeur doit informer l’acquéreur de leur existence et justifier de leur conformité.

-Les piscines privatives enterrées non closes : le vendeur doit transmettre à l’acheteur une copie de la note technique que l’installateur lui a remise et indiquant le dispositif de sécurité retenu.

-Les détecteurs de fumée : l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation est obligatoire depuis le 1er Janvier 2016

Biens en copropriété

Quelles sont les particularités pour la vente d’un logement situé dans une copropriété ?

Informations au moment de l’avant contrat :

-Le métrage : le vendeur doit impérativement indiquer la surface du bien vendu lorsqu’il s’agit d’un lot de copropriété en fournissant distinctement le métré « LOI CARREZ »

D’autres documents doivent être annexés à l’avant contrat ou à l’acte de vente à défaut d’avant contrat :

-La fiche synthétique de la copropriété

-Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s’ils ont été publiés

-Les procès verbaux des assemblées générales des 3 dernières années

-Le carnet d’entretien de l’immeuble (qui regroupe notamment les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements collectifs)

-Des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur (notamment les sommes dues par le vendeur et celles qui seront dues par l’acquéreur, l’existence d’éventuelles procédures).

ATTENTION

L’ensemble des pièces doit désormais obligatoirement être annexé à l’avant contrat de vente.

Le respect de cette obligation est très important sans quoi le délai de rétractation de 10 jours dont bénéficie l’acquéreur ne commence pas à courir.

Informations au moment de la vente

Le syndic adresse au notaire une réactualisation des informations délivrées à l’avant contrat dans document appelé « état daté des charges de copropriété).

Lors de la vente d’un lot de copropriété, le vendeur doit avoir acquitté l’ensemble des charges dues jusqu’à la date de signature de l’acte de vente.

MAISONS

Quelles sont les particularités pour la vente d’une maison ?

Constructions

-Si vous avez construit, agrandi, aménagé, surélevé, transformé tout ou partie de votre maison, il faut fournir à votre acquéreur et au notaire, le permis de construire et ses modifications éventuelles ou la déclaration de travaux, le procès verbal de réception, la déclaration d’achèvement des travaux et l’attestation de non-opposition à conformité délivrée par la mairie sur demande.

-Constructions ou travaux récents : lorsque la construction, l’agrandissement, l’aménagement ou la surélévation ont été achevés depuis moins de 10 ans , vous devez aussi fournir à votre notaire la police d’assurance dommages-ouvrage et la preuve du paiement de la prime.

! Toute construction neuve est garantie 10 ans. Sont tenus à la garantie le constructeur et tout vendeur.

Réseau d’assainissement

Le réseau d’assainissement collectif

Le réseau d’assainissement collectif existe, votre maison doit être raccordée dans les 2 ans de sa mise en service. Vous devez déclarer dans l’acte de vente si votre bien est raccordé au tout à l’égout ou si le réseau d’assainissement est privatif.

Lotissement et groupes d’habitations

Si votre maison est située dans un lotissement ou groupe d’habitations, il faudra remettre à l’acquéreur et au notaire, le chier des charges, les statuts de l’association syndicale s’il en existe une, les nom et adresse de son représentant, les procès verbaux des dernières assemblées générales.

Les obligations générales du vendeur

L’obligation de délivrance au moment de signer les papiers

La principale obligation du vendeur est de remettre le bien vendu à l’acquéreur.

Il devra être dans le même état que le jour où l’acquéreur l’a visité et doit correspondre à la description de l’avant contrat.

Si le bien est vendu « libre », le vendeur doit remettre à l’acquéreur les clefs et libérer les lieux afin de lui permettre de prendre possession du bien.

Si les parties ont convenu ensemble que le vendeur pourrait rester dans les lieux quelques temps après la vente, elles ne doivent pas oublier de prévenir au préalable le notaire afin qu’il prévoit des clauses indispensables à la sécurité des parties à l’acte.

Si le bien est vendu « loué », le vendeur doit remettre à l’acquéreur la bail, l’état d’entrée des lieux, le dépôt de garantie, le prorata de loyer etc…

La garantie d’éviction

Le vendeur ne peut pas revenir sur la vente. De la même manière, il doit garantir qu’un tiers ne vienne pas revendiquer la propriété du bien vendu ou un droit portant atteinte à son utilisation (servitude de passage par exemple).

C’est pourquoi le vendeur doit notamment révéler à l’acquéreur l’existence de servitudes supportées par le bien vendu .

La garantie des vices cachés

Le vice caché est celui qui n’est pas connu l’acquéreur et qui n’a pu être révélé par un examen normal du bien (exemple : un chauffage central défectueux).

Il s’agit des vices qui empêchent l’occupant d’utiliser le bien immobilier conformément à son usage ou qui en diminuent tellement la valeur que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté s’il en avait eu connaissance.

L’acte de vente peut contenir une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. En effet si le vendeur non professionnel est tenu de transmettre toutes les informations en sa possession lors de la mise en vente, il n’est pas censé tout connaitre de son bien. Cette clause n’est pas valable si le vendeur est de mauvaise foi (s’il avait connaissance du vice). L’action de l’acquéreur doit être intentée dans les 2 ans de sa découverte. Il incombe donc également à l’acheteur d’être vigilant concernant les caractéristiques du bien et de procéder à un examen attentif.

Les obligations fiscales du vendeur

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier par une personne physique dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé peut être fiscalement imposée. Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. C’est le notaire qui est chargé d’en assurer le paiement à l’Etat par prélèvement sur le prix de vente.

Il existe des exonérations à cette taxation, notamment la vente de résidence principale ne donne pas lieu à l’imposition de la plus-value.

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