Comment acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre le vôtre ?
En souscrivant un prêt relais . Mode d’emploi pour boucler le plan de financement de votre projet d’achat-vente.

 

Acheter un logement sans avoir encore vendu le sien ? La solution, c’est le prêt relais qui finance l’achat-vente de votre bien. Le principe ? La banque vous avance pour une courte durée une partie du montant de la vente afin de financer votre acquisition. Vous pouvez donc acquérir un logement sans avoir trouvé d’acheteurs pour votre résidence principale.

 

Comment fonctionne un prêt relais pour une acquisition ?

 

Le prêt relais est un crédit accordé pour une durée relativement courte .De quelques semaines à quelques mois. Le crédit relais est en effet valable pour une durée de douze mois, renouvelable une fois. La durée de cet achat-vente ne peut donc jamais excéder deux ans. Son fonctionnement ? Une fois que la vente de votre logement est faite, il est possible de rembourser le crédit relais sans avoir l’obligation de verser des pénalités en cas de remboursement anticipé. Le capital sera remboursé à ce moment-là. Le prêt relais préserve votre trésorerie lorsque vous comptez sur l’argent de la vente de votre bien immobilier pour financer l’acquisition de votre résidence.

 

 Crédit : comment ça marche ?

 

Le crédit relais est mis en place le temps que vous vendiez votre logement, afin que vous n’ayez pas deux crédits immobiliers à rembourser simultanément : celui de la maison que vous venez d’acheter et celui de votre résidence principale que vous n’avez pas encore revendu.

 

Qu’est-ce qu’un crédit relais « sec » ?

 

Lorsque le prix de vente de votre logement est supérieur au prix d’achat du nouveau bien, la banque vous propose un prêt relais « sec ». Le fonctionnement de ce crédit relais consiste à ne rembourser que de petites mensualités. L’emprunteur paie chaque mois les intérêts durant toute la durée du prêt. Cela suppose que la résidence actuelle soit déjà payée. Ce n’est que lorsque l’ancien logement a finalement trouvé preneur que le capital du prêt relais est soldé grâce à l’argent de la vente. Et aucune pénalité en cas de remboursement n’est demandée par la banque. Si les établissements bancaires acceptent de financer ce type de prêt relais pour l’achat-vente, elles exigeront en revanche de l’emprunteur de l’apport.

 

 Quel est le fonctionnement d’un prêt relais associé ?

 

Si le prix de votre futur logement est supérieur à celui de votre résidence actuelle, vous pourrez bénéficier d’un prêt relais qui sera adossé à un crédit immobilier classique. Si vous n’avez plus d’emprunt à rembourser, vous paierez chaque mois les intérêts du prêt relais et l’échéance du prêt complémentaire. Mais vous pouvez aussi choisir une franchise totale. Dans ce cas, vous ne payez que l’assurance du prêt chaque mois. Les intérêts du prêt relais et le capital seront remboursés à la vente du bien. En revanche, si vous avez un prêt à rembourser, vous aurez peut-être du mal à payer le prêt relais et le prêt immobilier associé. Car votre taux d’endettement ne doit pas dépasser la règle des 35 % pour financer votre achat-vente. Demandez une franchise totale pour le prêt relais et un remboursement différé pour le prêt associé.

 

 Quel est le fonctionnement d’un prêt relais rachat ?

 

Si vous n’avez pas fini de rembourser le crédit sur le logement que vous occupez, vous pouvez opter pour un prêt relais rachat. La banque finance l’achat de votre nouveau bien tout en reprenant le capital que vous devez encore.

 

Quel est le montant du prêt relais ?

 

Le montant d’un prêt relais est toujours calculé en fonction de la valeur de votre résidence actuelle (la maison ou l’appartement que vous allez vendre). Mieux vaut, dans ces conditions, être sûr de son estimation pour votre achat-vente ! Les banques accordent un prêt relais qui ne représentera qu’une partie de la valeur de votre bien. Le montant du prêt relais atteint en moyenne, 70 % du prix estimé, déduit du montant des capitaux restant dus (CRD) de l’emprunt souscrit pour l’acquisition du premier bien.

Exemple : montant d’un prêt relais : si votre résidence actuelle est estimée à 180 000 €, le montant du prêt relais sera compris entre 90 000 et 144 000 €.

 

Quel est le montant du relais avec un compromis de vente signé ?

 

Si vous avez un compromis de vente signé pour votre logement, le montant du prêt relais sera plus important. Les banques peuvent en effet accorder un prêt représentant jusqu’à 80 % de la valeur de votre bien pour votre achat-vente. Vous avez en effet moins de risques de ne pas concrétiser la vente.

 

 Quel taux pour un prêt relais ?

 

Le taux d’un prêt relais est généralement supérieur de 0,10 à 0,30 à celui d’un prêt d’une durée de dix ans. Le crédit relais pour votre achat-vente est donc plus cher.

 

Combien coûte un prêt relais ?

 

Pour souscrire un prêt relais, vous devrez prendre une assurance emprunteur. Cette dernière est en effet exigée par la banque pour garantir le remboursement si l’emprunteur ne peut pas rembourser. Mais les garanties demandées seront moins importantes que celles d’un crédit classique. Outre l’assurance, vous devrez payer chaque mois les intérêts, sauf si vous optez pour une franchise totale.

Exemple : un couple emprunteur achète un appartement 300 000 € et revend sa maison 600 000 €, dont le prêt a été remboursé. Le montant du prêt relais de 300 000 € lui sera accordé. Ce prêt relais sec sera proposé avec une franchise totale. Si cette franchise totale est intéressante, elle est plus coûteuse car les intérêts génèrent des intérêts. Le capital sera remboursé à la vente du logement. Seules les assurances seront payées chaque mois, soit 87,5 €.

 

Le coût du prêt relais sec :

  • Le couple emprunteur revend sa maison au bout de six mois ;
  • taux : 1,2 % ;
  • mensualité : 87,50 € (assurances) ;
  • coût total : 2 329,51 € (assurances et intérêts).

Exemple d’un prêt relais adossé sans rachat de prêt

Un couple achète un appartement 510 000 € et compte revendre sa résidence principale 400 000 €. L’achat est financé avec un prêt relais à 1,15 % de 280 000 € et un prêt de vingt ans à 2,05 % de 247 000 €. Le capital qu’il n’a pas encore remboursé sur son crédit est de 40 000 €. La banque ne finance pas cette somme. Cette échéance s’ajoutera au prêt relais. Au bout de six mois, le couple vend son bien.

Le coût du prêt relais associé :

  • mensualité du prêt relais : 268 € ;
  • mensualité du prêt vingt ans : 1 255 € ;
  • mensualité totale : 1 523 € sans avoir vendu ;
  • mensualité totale : 1 255 € après avoir vendu.

Simulation d’un prêt relais associé avec rachat du prêt

Le couple achète un appartement 510 000 € et souhaite revendre son bien 400 000 €. Le capital restant d sur son prêt actuel de 40 000 € sera réparti entre le prêt relais et le prêt classique. Le prêt relais d’un montant de 312 000 € sera à 1,15 % et le prêt sur vingt ans de 255 000 € à 2,05 %. Dans notre exemple, le couple décide d’injecter les 80 000 € obtenus en ayant remboursé le prêt relais avec la vente du bien pour diminuer le montant du nouveau prêt. Il baisse ainsi le montant de sa nouvelle mensualité.

Coût du prêt relais associé :

  • mensualité du prêt relais : 299 € ;
  • mensualité du prêt de vingt ans : 1296 € ;
  • mensualité totale : 1 595 € sans avoir vendu ;
  • mensualité totale : 1 296 € après avoir vendu ;
  • mensualité totale : 848 € après voir injecté les 80 000 €.

Quelles conditions pour obtenir un prêt relais ?

 

Comment être sûr de ne pas surestimer le prix de vente de son bien immobilier ? Souvent une dimension affective perturbe le jugement des acheteurs. C’est pour cette raison que les banques demandent une estimation du prix de vente réalisée par un professionnel pour fixer le montant du prêt relais. Ce rapport définit précisément la valeur vénale de votre bien. Cet expert tiendra compte de l’état extérieur et intérieur du logement et vérifiera que le bien visité corresponde bien à celui indiqué dans l’acte de vente. Il tiendra compte des travaux qui doivent être réalisés et comparera son estimation avec les ventes récentes de biens similaires par les acheteurs.

 

Prêt relais : une marge de sécurité

 

Même correctement évalué, un bien immobilier peut ne pas trouver d’acheteurs intéressés ! La durée de la vente risque de s’allonger ! Une situation qui arrive plus souvent en période de crise. C’est pourquoi la banque n’accorde pas un prêt relais correspondant à la totalité du prix estimé, mais sur une seule partie. Cela lui permet de conserver une forte marge de sécurité et de négociation si la vente n’a pas eu lieu au bout de deux ans. En effet, obligé de rembourser le capital de votre prêt relais, vous devrez brader votre bien pour qu’il trouve enfin preneur.

 

Que devient mon prêt relais si mon bien n’est pas vendu ?

 

Si vous rencontrez des difficultés à vendre en ne trouvant pas d’acheteurs, ne tardez pas à contacter votre banque pour trouver une solution moins radicale. Bien que le prêt relais soit renouvelable une fois, vous pourrez obtenir éventuellement la prolongation de la durée de votre prêt relais de quelques mois si votre taux d’endettement le permet. Le coût de votre prêt relais doit être en effet toujours compatible avec vos revenus. Autre possibilité : transformer votre prêt relais en crédit long terme avec une mise en location de votre bien. Ce qui permet de percevoir des revenus pour rembourser votre crédit.

 

Vendre vite : mode d’emploi

 

Pour diminuer le coût de votre crédit-relais, mieux vaut vendre le plus vite possible. Encore faut-il savoir à quel prix vendre votre maison. Outre le prix de vente de votre bien qui doit être conforme au marché, soyez vigilant également sur l’état général de votre habitation. La solution ? Effectuer quelques travaux qui peuvent influencer votre acquéreur. Lesquels ? Tout simplement repeindre les murs si la peinture date d’une dizaine d’années. Remplacez également les prises électriques qui seraient endommagées ou descellées de votre mur, des défauts qui seront indiqués dans le diagnostic électrique réalisé avant la vente de votre bien. Ces travaux peuvent faire la différence pour trouver vos acheteurs.

 

Comment diminuer les coûts du prêt relais ?

 

Vous pouvez diminuer le coût de votre prêt relais en faisant appel à un courtier. Ce professionnel peut négocier le taux des crédits dont vous aurez besoin pour financer l’achat de votre logement. La délégation d’assurances peut aussi diminuer les coûts de financement. L’assurance emprunteur peut être en effet diminuée. Il pourra aussi vous aider à préparer votre dossier en évaluant notamment le montant du prêt relais et la meilleure durée pour votre prêt. Ce professionnel évaluera votre capacité d’épargne, vos revenus. Des simulations de prêt relais pourront être réalisées pour votre projet immobilier. Il vous aidera aussi à ne pas dépasser le taux d’usure.