REUSSIR VOTRE ÉTAT DES LIEUX

Étape incontournable de toute location, l’état des lieux répond à des règles strictes. Apprenez à les connaître afin de limiter les mauvaises surprises.

1. L’établissement d’un état des lieux est-il obligatoire ?

 

Oui, selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

En pratique le(s) locataire(s) et le propriétaire ou son représentant doivent être présents le jour J, et tous doivent signer l’état des lieux. En cas d’absence, il est possible de se faire représenter en donnant procuration à une tierce personne.

 

2. Pourquoi est-il recommandé de réaliser un état des lieux ?

 

Rappelons qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée ,le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code Civil).Autrement dit, le locataire qui entre dans un appartement sans état des lieux risque de se voir imputer en fin de bail la moindre dégradation ou défectuosité.

Un risque non négligeable qui peut être lourd de conséquences financières en présence d’un propriétaire de mauvaise foi. Une source de litige inépuisable également. C’est pourquoi l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie est systématiquement préconisé. Cela protège le locataire mais également le propriétaire.

 

3. Quelles démarches entreprendre avant l’état des lieux d’entrée ?

 

Concernant le propriétaire, l’état des lieux ne se prépare pas le jour J mais en amont. Une prévisite du logement avant la remise des clés, permet de vous assurer du bon état de fonctionnement de tous les équipements (robinetterie, joint de douche, gaz, eau, électricité…) et de tout autre défaut éventuel.

En cas de défaut identifié, le propriétaire ou son représentant peut ainsi y remédier, idéalement avant l’entrée dans les lieux du locataire.

Autre recommandation : pensez à insérer dans le bail des consignes claires destinées à votre locataire mais aussi de précisez les charges qui lui incombent. Rappelez les règles de bonne conduite en matière d’entretien et de décoration. L’objectif final étant que le locataire restitue un logement dans le meilleur état possible et qu’il récupère l’intégralité de son dépôt de garantie.

 

4. Existe-t-il un document type?

 

En théorie, une simple feuille de papier suffit, à partir du moment où y sont mentionnées les informations énumérées à l’article 2 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016.

Il doit y figurer le nom du bailleur, celui du locataire, la date et la signature du locataire.

Le document répertorie également toutes les pièces, les équipements, leur état ainsi que le relevé des compteurs. Il doit être établi en autant d’exemplaires que de personnes intéressées au contrat : locataire(s) et propriétaire.

Nous recommandons aux 2 parties de réaliser des photos des pièces, qui restent des éléments de preuve en cas de contestation à la sortie des lieux.

 

5. À quoi faut-il prêter attention lors de l’état des lieux d’entrée ?

 

L’état des lieux est un acte important. Chaque pièce du logement sans exception ( caves, dépendances, grenier, extérieur compris) doit être inspectée et répertoriée, ainsi que les équipements présents, en mentionnant leur état.

Aussi doivent être relevés les compteurs d’eau, de gaz, d’électricité .

Soyez le plus précis possible lors de la description des pièces (signifiez la présence de chevilles dans le mur par exemple) là encore on vous recommande la prise de photographie pour preuve.

Utilisez les termes appropriés pour décrire les désordres constatés : peinture écaillée, carreau ébréché (et leur nombre), évier fendu, tapisserie défraîchie…

De même, précisez la marque et les références de tous les équipements de cuisine, des sanitaires… Car, en fin de location, le propriétaire doit retrouver des équipements identiques à ceux d’origine.

 

6. À quel moment l’état des lieux doit-il être réalisé ?

 

· L’état des lieux d’entrée s’établit après la signature du bail, le jour de l’entrée du locataire. Au terme de l’état des lieux et après avoir récupéré l’attestation d’assurance du locataire, le propriétaire bailleur ou son représentant lui remet les clés du logement. Le locataire peut ensuite emménager.

· L’état des lieux de sortie, quant à lui, s’effectue le jour du départ du locataire, une fois le logement vidé. Ensuite, le propriétaire bailleur ou son représentant récupère les clés. Dès lors, le locataire ne peut plus accéder au logement.

 

7.Combien coûte un état des lieux ?

 

L’état des lieux ne génère aucun frais lorsqu’il est réalisé en direct entre le propriétaire et le locataire. En revanche, s’il est effectué par l’intermédiaire d’un professionnel, d’un agent immobilier par exemple, il peut donner lieu à la perception d’honoraires.

La part acquittée par le locataire ne peut pas excéder le montant payé par le bailleur et , est plafonnée à 3 euros par mètre carré de surface habitable (article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs). Enfin, si l’état des lieux est établi par un huissier de justice dans le cadre de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire en cas d’échec d’état amiable (désaccord sur l’état du logement, refus de se présenter le jour prévu…), le tarif de ce constat est réglementé. Les frais sont à partager entre le propriétaire et le locataire, à 50/50.

 

8. Les formalités à respecter sont-elles identiques pour un logement loué vide et un meublé ?

 

La seule différence entre l’état des lieux d’un logement loué vide et celui d’un meublé porte sur la réalisation complémentaire d’un inventaire complet des équipements mis à la disposition du locataire dans le meublé.

 

9. Quel recours pour le locataire s’il découvre des « problèmes » après la signature de l’état des lieux ?

 

Si un défaut n’a pas été relevé lors de l’état des lieux d’entrée, le locataire peut le signaler au bailleur ou à son représentant et lui demander de compléter l’état des lieux par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard dans les dix jours suivant son établissement. Par ailleurs, pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage (chaudière, convecteurs…).

 

10. Faut-il préparer l’état des lieux de sortie ?

 

Anticiper le départ du locataire en organisant une prévisite réduit considérablement les risques de contentieux.

· Côté propriétaire il est recommandé dès réception du préavis de votre locataire de prendre rendez-vous avec lui en vue d’une prévisite. Vous constaterez ainsi l’état dans lequel se trouve votre logement et informerez le locataire de ses obligations : nettoyage, menues réparations éventuelles. Cela lui laisse le temps de remettre en ordre si besoin,avant son départ.

· Côté locataire. Afin de limiter le risque de retenues sur votre dépôt de garantie, videz le logement, rebouchez les trous , nettoyez en grand le logement (hotte et crédences de cuisine, encadrements des fenêtres, filtres et les changez si besoin, les équipements, les bouches de VMC, détartrer la robinetterie) dégraissez, lavez, restaurez et réalisez les entretiens prévus,( comme celui de la chaudière).

 

11. Dans quel cas recourir à un huissier de justice ?

 

La présence d’un huissier de justice s’impose lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de dresser à l’amiable un état des lieux contradictoire ou s’ils sont en désaccord sur l’appréciation de l’état du logement. Dans un tel cas, le locataire ou le propriétaire peut faire appel à un huissier pour établir un état des lieux « forcé ».

 

12. Et si l’état des lieux de sortie révèle des dégradations ?

 

Avant le départ du locataire, un état des lieux de sortie est dressé et comparé à l’état des lieux d’entrée, afin d’établir les dégradations éventuellement occasionnées. Les frais de remise en état (hors usure normale) peuvent être déduits du dépôt de garantie si la responsabilité du locataire est avérée. Si les travaux à réaliser sont supérieurs au montant du dépôt de garantie, le locataire sortant devra régler le supplément de sa poche.

Attention ! Dans tous les cas, les retenues sur le dépôt de garantie doivent être justifiées par des factures, et a minima par des devis.

 

Trouvez votre location avec Tourneur immobilier.