Comment vendre un bien immobilier en succession ?

 

Le décès d’une personne disposant d’un patrimoine entraîne une succession que l’on appelle
l’héritage. Au cours de la succession, le patrimoine du défunt est alors légué à ses héritiers. Or,
quand le patrimoine du défunt contient des biens immobiliers, les choses peuvent se compliquer si
les héritiers ne trouvent pas un terrain d’entente. En effet, certains désaccords peuvent empêcher
les héritiers de jouir du bien comme ils l’entendent. En cas d’indivision successorale par
exemple, vendre sa maison ou son appartement issu d’un héritage implique l’accord de tous les
héritiers. Comment se passe l’héritage d’un bien immobilier ? Dans quelle mesure êtes-vous en droit
de vendre un bien hérité ?

 

Comment se passe une succession immobilière ?

Après le décès d’une personne, son patrimoine (dont ses biens immobiliers) est légué à ses héritiers.
Mais avant toute chose, un acte de notoriété doit être établi par un notaire afin de :
 Prendre connaissance des éventuelles dispositions prises par le défunt (testament, donation entre
époux, usufruit…)
 Déterminer les héritiers et leurs droits respectifs
 Lister le patrimoine du défunt
Le notaire se charge ensuite de régler les détails fiscaux et hypothécaires liés au décès (déclaration
de succession, paiement des droits de succession, etc.). Ce n’est qu’à terme que le partage des biens
du défunt est effectué.

 

Héritage : comment sont partagés les biens immobiliers ?

Une fois que les héritiers ont été informés et que le patrimoine du défunt a été recensé, le partage
des biens peut être effectué. Le notaire constitue alors des lots à attribuer aux héritiers en fonction
de la quote-part qui leur est attribuée dans la succession. À noter que pour que le partage de
l’héritage s’effectue, tous les héritiers doivent donner leur accord sur l’attribution des lots. En cas de
désaccord sur la composition des lots, des procédures judiciaires peuvent être engagées, engendrant
des frais et des délais de succession plus importants.
Une fois le partage effectué, chaque héritier devient alors propriétaire des biens immobiliers
constituant son lot. De fait, le nouveau propriétaire est libre de mettre en vente les biens immobiliers
dont il a hérité.

 

Héritage avec indivision : comment vendre un bien ?

Outre le partage de la succession en lots, les héritiers peuvent choisir de rester en indivision
successorale. Dans ce cas, chaque héritier est propriétaire d’une partie du bien à hauteur de sa
quote-part de propriété. Si l’indivision permet à tous les héritiers de jouir des bénéfices du bien, elle
n’est pas sans inconvénient. Par exemple, si vous souhaitez vendre le bien dont vous avez hérité, l’indivision implique l’accord de tous les indivisaires pour valider la vente. Des intérêts différents entre les indivisaires peuvent ainsi entraîner le blocage d’une vente.

Bon à savoir : depuis la réforme des successions de 2007, en ce qui concerne les actes administratifs (location, rénovation, etc.), il suffit que 2/3 des indivisaires s’entendent pour valider les actions à réaliser.

Quels droits de succession pour un bien immobilier hérité ? 

Lorsqu’on hérite d’un bien immobilier , on doit régler des droits de succession. Selon la qualité du
lien de parenté, les héritiers bénéficient d’abattements plus ou moins importants avant le calcul des
droits de succession.

 

Abattements sur les droits de succession

 

Bénéficiaires Montant de l’abattement
Ascendants/Descendants, vivants ou représentés 100 000 €
Collatéraux (Frères et Sœurs) vivants ou représentés 15 932 €
Neveux/Nièces ou Oncles/Tantes 7 967 €

Si un héritier souffre d’un handicap physique ou mental entraînant une incapacité à travailler, il
bénéficie d’un abattement de 159 325 € qui se cumule avec l’abattement lié à son lien de parenté
avec le défunt.
Une fois les abattements déduits du montant hérité, on applique au montant de la succession, des
taux d’imposition différents selon le lien de parenté entre le défunt et les héritiers.

 

Barème des taux d’imposition en ligne directe (entre ascendants et descendants.) 

 

Montant de la succession Taux

Jusqu’à 8072 € 5%
De 8072 € à 12109 € 10%
De 12109 € à 15932 € 15%
De 15932 € à 552324 € 20%
De 552324 € à 902838 € 30%
De 902838 € à 1 805 677 € 40%
Au-delà de 1 805 677 € 45%

 

Barème des taux d’imposition pour les autres liens de parenté

Lien de parenté Montant de la
succession

Taux
d’imposition

Frères et Sœurs Jusqu’à 24 430 €
Supérieure à 24 430 €
35 %
45 %

Oncles, Tantes, Grands-Oncles, Grandes-Tantes, cousins
germains

55 %

Héritiers au-delà du 4ème degré et entre personnes non
parentes

60%

 

Quelles sont les démarches à faire pour la vente d’un bien en succession ?

Avant de vendre un bien en succession, plusieurs étapes doivent être déroulées.
S’accorder entre héritiers pour vendre le bien en succession.
Lors du décès d’une personne, son patrimoine est transmis « en indivision » à ses héritiers. Ceci
signifie que chaque héritier détient des droits à parts égales dans la succession, sans pour autant
pouvoir disposer chacun des biens la constituant.
Lorsqu’il n’y a qu’un seul héritier lors d’une succession, celui-ci peut décider seul de le vendre et de
récupérer le prix de la vente.
Lorsqu’il y a plusieurs héritiers pour un même bien, les difficultés apparaissent. En effet, la vente
d’un bien en indivision est soumise à des règles :

 Le principe de l’accord de tous les héritiers co-indivisaires
La vente d’un bien indivis nécessite l’accord de tous les membres de cette indivision. Les
co-indivisaires doivent décider à l’unanimité le prix de vente du bien immobilier hérité, et
la règle de partage.
Lors de la vente d’un bien en indivision, l’intervention d’un notaire est obligatoire.

 Le blocage de la vente d’un bien en succession
Lorsque les héritiers co-indivisaires n’arrivent pas à se mettre d’accord pour vendre le bien
dont ils ont hérité en commun, la vente s’en trouve bloquée. Il existe cependant un moyen
de sortir de ce blocage. Les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des parts du bien en
indivision peuvent saisir un juge pour autoriser la vente du bien en succession.

Si les parts de l’indivisaire représentent plus d’un tiers des parts de l’indivision la vente sera alors
bloquée.
Déterminer le prix de vente d’un bien hérité
En cas d’indivision, les héritiers doivent être d’accord sur le prix de vente du bien hérité. Pour
déterminer le prix de vente d’un bien, il est souvent nécessaire de faire appel à une agence
immobilière qui en déterminera l’estimation. (renvoi vers le lien estimation gratuite)
Le partage de la vente du bien hérité
Le partage de la vente du bien fait l’objet d’un acte notarié, soumis à des frais de notaire.
Les émoluments du notaire sont les suivants :
Valeur du bien Coût en pourcentage
De 0 à 6500 € 4.931 % de l’actif brut
De 6501 € à 17000 € 2.034 % de l’actif brut
De 17001 à 60000 € 1.356 % de l’actif brut
Plus de 60 000 € 1.017 % de l’actif brut

Il faut ajouter à ces émoluments une taxe de 2.5 % pour les frais d’enregistrement et de publicité foncière, et une taxe de 0.10 % au titre de la contribution de sécurité immobilière.

Vous venez d’hériter d’un bien immobilier que vous souhaitez vendre ? Sachez que faire estimer son bien au prix le plus juste est un élément primordial dans la réussite d’une transaction immobilière.
Quelle que soit votre situation, l’agence TOURNEUR Immobilier est disponible pour vous guider.