Comprendre les parties communes à jouissance privative

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN le 23 novembre 2019, les parties communes à jouissance privative, également appelées parties communes à usage exclusif, bénéficient d’une reconnaissance législative.

Avant cette date, leur existence reposait principalement sur la jurisprudence.

Mais que recouvrent exactement ces parties communes à jouissance privative et quels sont les droits qui y sont attachés ? Faisons le point.

Définition des parties communes à jouissance privative

Dans une copropriété, les espaces sont répartis en deux grandes catégories : les parties communes et les parties privatives.

• Les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif de leurs occupants,
• Les parties communes, quant à elles, sont accessibles à l’ensemble des copropriétaires.

Les parties communes à jouissance privative constituent une situation intermédiaire : elles restent juridiquement communes, mais leur usage est réservé à un copropriétaire déterminé.

Cette particularité a longtemps été source de conflits, certains copropriétaires contestant les droits liés à cet usage exclusif. D’où l’importance de bien comprendre les modalités d’attribution de ce droit.

Le processus d’attribution

Le droit de jouissance exclusive peut être accordé de deux manières :

• Par le règlement de copropriété,
• Par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires adoptée à la double majorité.

Qu’est-ce que la double majorité ?

Une décision est adoptée à la double majorité lorsqu’elle est approuvée par :

• La majorité des copropriétaires,
• Représentant au moins les deux tiers des voix.

Cette règle est prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Le droit de jouissance exclusive peut être :

• Personnel au copropriétaire : il prend alors fin en cas de vente ou de décès,
• Attaché à un lot : il est alors automatiquement transmis au nouveau propriétaire.

Utilisations et aménagements

Le copropriétaire bénéficiant d’une partie commune à jouissance privative peut y réaliser certains aménagements, à condition de respecter la tranquillité du voisinage et les dispositions du règlement de copropriété.

Il est par exemple possible d’y installer :

• Des bacs à fleurs,
• Du mobilier de jardin,
• Un barbecue,

En revanche, pour des travaux plus importants, une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire. La majorité requise dépend de la nature des travaux :

• La construction d’un abri de jardin nécessite la majorité absolue,
• La création d’une véranda requiert la double majorité.

À noter : les autorisations d’urbanisme

L’accord de la copropriété peut ne pas suffire. Selon la nature des travaux, une déclaration préalable ou un permis de construire peut être exigé.

Il est fortement recommandé de consulter le service urbanisme de la mairie avant de débuter les travaux.

Répartition des charges

L’entretien d’une partie commune à jouissance privative est régi par le règlement de copropriété.

Celui-ci peut prévoir que certains frais soient supportés par le copropriétaire qui bénéficie de l’usage exclusif, comme par exemple l’entretien d’un jardin ou d’une pelouse.

En revanche, les travaux importants doivent être votés en assemblée générale et leurs coûts sont répartis entre l’ensemble des copropriétaires.

Acquisition d’une partie commune à usage privatif

Un copropriétaire peut acquérir une partie commune, qu’elle soit ou non à usage privatif. Cette opération nécessite obligatoirement un vote en assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic doit être informé du projet afin d’évaluer le prix de la partie commune concernée. La vente est validée si elle est approuvée à la double majorité.

Avant toute acquisition, il est essentiel de vérifier que la partie concernée est clairement mentionnée dans le règlement de copropriété, afin d’éviter tout litige ultérieur.