Propriétaires SANARY |SIX-FOURS | BANDOL Les travaux que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers
Investir dans l'immobilier locatif permet de générer des revenus, mais aussi de réduire son imposition grâce à certaines charges déductibles. Parmi elles, les travaux occupent une place de choix. Encore faut-il savoir lesquels peuvent effectivement être déduits de vos revenus fonciers et sous quelles conditions.
Seuls certains travaux ouvrent droit à une déduction des impôts, à condition qu’ils soient liés à un logement loué non meublé et réalisés dans le cadre d’un revenu locatif déclaré.
| ✅ Travaux déductibles | Entretien, réparation et amélioration sans modifier la structure du logement. |
| ❌ Travaux non déductibles | Construction, reconstruction, agrandissement ou transformation substantielle du bâti. |
| Travaux avant mise en location | Déductibles si le bien est destiné à la location, avec preuve d'intention et mise en location rapide. |
| Conditions de déduction | Travaux liés à un logement loué non meublé, payés et justifiés durant l'année d'imposition. |
✅ Quels types de travaux sont déductibles des revenus fonciers ?
Tous les travaux réalisés dans un logement locatif ne sont pas automatiquement déductibles des revenus fonciers. Seules certaines catégories précises permettent une réduction de votre base imposable.
Les travaux d'entretien et de réparation
Il s'agit des travaux destinés à maintenir ou à remettre en bon état un bien sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Ils sont pleinement déductibles.
Par exemple :
- Remplacer une chaudière défectueuse.
- Réparer une toiture abîmée par les intempéries.
- Repeindre les murs après des dégâts des eaux.
Cas concret : vous remplacez la plomberie défectueuse dans un appartement loué. La facture de 5 000 € est entièrement déductible de vos revenus fonciers.
Les travaux d'amélioration
Ils visent à apporter au logement un confort supplémentaire sans en modifier la structure essentielle. Là aussi, ils sont déductibles, à condition de ne pas transformer le local d'habitation en un autre type d'affectation.
Par exemple :
- Installer une climatisation ;
- Mettre aux normes électriques le bien;
- Créer une salle de bains dans un logement ancien.
Cas concret : vous ajoutez une cuisine aménagée pour faciliter la location. Coût des travaux : 8 000 €. Vous pouvez intégrer cette dépense à vos charges foncières.
❌ Quels travaux ne sont pas déductibles ?
Attention, certains travaux sont exclus du champ de la déduction :
Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement
Sont considérées comme non déductibles :
- La surélévation d'un immeuble ;
- La création d'une extension (véranda, garage) ;
- La réfection totale d'un immeuble en ruine.
Cas concret : vous transformez un grenier en logement habitable. Les 30 000 € engagés ne peuvent pas être déduits, car il s'agit d'une modification substantielle du bâti.
Les travaux effectués avant la location déductible ne sont pas déductibles...
✅ Sauf s'ils respectent certaines conditions
Contrairement à ce que l’on pense parfois, les travaux réalisés avant la mise en location peuvent être déduits des revenus fonciers, à certaines conditions :
- Le bien est réellement destiné à la location dès l'origine. Le propriétaire doit prouver son intention claire et immédiate de louer (exemples : mandat de gestion signé, annonce de location diffusée).
- Ils doivent être des travaux d’entretien, de réparation ou d'amélioration (et non de construction, d'agrandissement ou de reconstruction).
- La location effective doit intervenir rapidement après la fin des travaux.
Cas concret : vous achetez un ancien appart, refaites l’électricité, changez la chaudière, repeignez. Ces travaux sont déductibles car ils remettent le bien en état sans en changer la structure.
❌ Les travaux de changement de nature lourde ne sont jamais déductibles
Exemple : vous achetez une maison abandonnée, vous reconstruisez une partie du toit effondré et aménagez des combles pour créer deux chambres supplémentaires. Ces travaux sont non déductibles, car il s'agit de reconstruction et d'agrandissement.
Tableau récapitulatif des travaux déductibles et non déductibles
| Type de travaux | Déductible | Exemple |
|---|---|---|
| Entretien et réparation | ✅ | Remplacement d'une chaudière, réparation de toiture |
| Amélioration sans transformation | ✅ | Installation d'une cuisine équipée, mise aux normes |
| Agrandissement | ❌ | Construction d'une extension |
| Reconstruction | ❌ |
Réhabilitation complète d'un immeuble délabré |
| Transformation | ❌ | Aménagement d'un grenier en logement |
Quelle méthode pour déduire correctement ses travaux ?
Respecter le régime réel d’imposition
La déduction des travaux n'est possible que si vous êtes soumis au régime réel d’imposition. Si vous êtes au micro-foncier, une déduction forfaitaire de 30 % est appliquée sans possibilité d'imputer des charges spécifiques.
Bon à savoir : il est possible d'opter volontairement pour le régime réel, même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, si les travaux sont conséquents.
Justifier les dépenses
L'administration fiscale peut demander des justificatifs. Vous devez conserver :
- Les devis et factures détaillées ;
- Les preuves de paiement ;
- Un descriptif précis des travaux réalisés.
Quelques astuces pour optimiser la déduction de l'impôt
- Regrouper les travaux sur une même année fiscale pour maximiser les charges à imputer.
- Anticiper l'effet du déficit foncier : si vos charges excèdent vos revenus fonciers, vous pouvez générer un déficit imputable sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 € par an).
- Veiller au calendrier : les travaux doivent être payés avant le 31 décembre pour être pris en compte sur l’année en cours.
Exemple d'optimisation : en 2025, vous engagez 15 000 € de travaux de rénovation énergétique dans votre appartement locatif. Vos revenus fonciers annuels étant de 10 000 €, vous générez un déficit de 5 000 €, reportable sur votre revenu global et donc potentiellement générateur d’une économie d’impôt significative.
En conclusion
Déduire les travaux de ses revenus fonciers est une excellente stratégie pour alléger sa fiscalité. Mais il est indispensable de bien distinguer les catégories de travaux, de conserver toutes les preuves nécessaires et de respecter le régime d’imposition adapté. Avant d'engager des travaux importants, n'hésitez pas à vous faire conseiller pour optimiser leur traitement fiscal !