Bilan immobilier 2025 & Perspectives 2026

L’année 2025 a marqué un tournant pour le marché immobilier français. Après plusieurs années de baisse d’activité et d’incertitude liées à la hausse des taux d’intérêt, le marché retrouve progressivement de la stabilité.

Cette amélioration reste fragile, mais elle ouvre la voie à une année 2026 plus claire : des changements réglementaires, fiscaux et techniques vont réellement impacter les propriétaires, acheteurs et bailleurs.

Cet article vous propose un bilan de l’année 2025, ainsi qu’un aperçu des évolutions majeures à connaître pour 2026, afin d’accompagner au mieux vos projets immobiliers.

Bilan immobilier 2025 : les points clés à retenir

Évolution des prix et des transactions

L’année 2025 a marqué une stabilisation après deux années de baisse.

Selon la FNAIM, les prix ont cessé de baisser au niveau national après une chute moyenne de –5,7 % en 2024. En 2025, la tendance s’est calmée, avec une évolution proche de 0 %, même si de forte différence persistent entre les régions.

Les biens mal classés énergétiquement (étiquettes F et G) ont continué de perdre de la valeur : entre –10 % et –15 % en moyenne, d’après les Notaires de France, car les acheteurs anticipent les obligations de rénovation.

Côté transactions, l’activité a légèrement repris.

Après être tombé sous le million de ventes en 2023, (autour de 890 000 ventes, soit un niveau historiquement bas), les transactions sont remontées en 2025 d’environ +5 à +8 % selon l’Observatoire du Marché Immobilier, sans toutefois retrouver les pics des années 2019–2021.

Le marché n’est plus en chute, mais il reste fragile. Les acheteurs privilégient surtout les biens bien positionnés et correctement classés énergétiquement.

Des taux d’intérêt qui se stabilisent

Après avoir atteint près de 4,5 % fin 2024, les taux d’intérêt se sont stabilisés en 2025 autour de 3,5 % à 4 % (Observatoire Crédit Logement/CSA). Cette pause dans la hausse a permis à de nombreux acheteurs de relancer leur projet, avec une meilleure visibilité sur leur budget.

Les banques restent exigeantes, mais les conditions sont légèrement plus favorables qu’en 
2023 –2024. Malgré cela, les acheteurs disposent d’un pouvoir d’achat plus faible qu’il y a quelques années, ce qui pousse les acheteurs à mieux cibler leur recherche.

Tendances du comportement des acheteurs et vendeurs

En 2025, les acheteurs ont été plus prudents : ils ont privilégié les logements en bon état, bien situés et avec un bon DPE. Les biens « prêts à vivre » se sont vendus plus facilement, tandis que les logements classés F ou G ont souvent nécessité une baisse de prix pour attirer des visites.

Les vendeurs ont dû s’adapter à un marché plus exigeant. Un prix trop élevé rallonge nettement les délais de vente, et une bonne présentation du bien (photos, diagnostics, état général) est devenue indispensable.

Les acheteurs recherchent des biens fiables et économes, et les vendeurs doivent proposer des logements bien préparés et correctement estimés.

2026 : les changements majeurs à connaître

Nouvelle méthode du DPE (1er janvier 2026)

À compter du 1er janvier 2026, le DPE utilise un nouveau calcul qui favorise les logements chauffés à l’électricité. 

Résultat : certains biens peuvent améliorer leur classement énergétique sans travaux. 
Le gouvernement estime qu’environ 850 000 logements pourraient changer de lettre, ce qui peut faciliter une vente ou une mise en location.

Si vous souhaitez plus d’informations, nous avons dédié un article complet à ce sujet sur notre site internet, à l’adresse suivante : https://www.tourneurimmobilier.fr/nos-actualites/proprietaires-sanary-six-fours-bandol-ollioules-dpe-2026.html.

Évolution réglementaires pour les bailleurs 

En 2026, plusieurs changements importants concernent les propriétaires bailleurs. La première porte sur la création d’un nouveau « statut du bailleur privé », en cours de finalisation par le gouvernement. Ce dispositif pourrait permettre :

• D’amortir le bien chaque année (jusqu’à 4 à 5 % du prix),
• D’augmenter l’abattement fiscal en location nue (potentiellement jusqu’à 50 %),
• De relever le plafond du déficit foncier, aujourd’hui limité à 10 700 €, pour encourager les travaux de rénovation.
• Ces mesures visent à relancer l’investissement locatif, devenu moins attractif ces dernières années.

Parallèlement, les règles sur les logements énergivores continuent de se renforcer. Les logements classés G+ sont déjà interdits à la location depuis 2025 et les prochaines échéances approchent : tous les biens classés F et G devront être rénovés d’ici 2028 pour rester louables. 

Ces obligations ont un impact direct sur la valeur et la stratégie des bailleurs, qui doivent anticiper les travaux nécessaires.

Fiscalité et aides à l’achat : ce qui change

En 2026, plusieurs mesures pourraient alléger le coût d’un achat immobilier. Le gouvernement envisage de réduire les droits de mutation (frais de notaire) pour les primo-accédants (proposition discutée dans le Projet de Loi de Finances 2026 – Ministère de l’Économie). Cela permettrait de diminuer le montant total à payer lors d’une acquisition.

 Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) devrait également évoluer, avec des critères ajustés selon les revenus et les zones tendues, afin d’aider davantage de ménages modestes.

Enfin, des modifications concernant la plus-value immobilière sont encore à l’étude dans le cadre du Budget 2026.

Ces évolutions pourraient faciliter l’achat pour certains ménages, mais les détails définitifs dépendront des textes officiels.

Nouvelles règles pour la location saisonnière 

En 2026, la location saisonnière est davantage encadrée. Le principal changement concerne la fiscalité : l’abattement du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés a été fortement réduit (passant de 71 % à 30 %), une mesure confirmée par le Projet de Loi de Finances 2024. Cette réduction diminue l’avantage fiscal des locations type Airbnb.

Les communes disposent aussi de davantage de contrôle. Elles peuvent imposer une déclaration obligatoire, un numéro d’enregistrement, et même limiter le nombre de nuitées dans les zones touristiques, selon les directives du Ministère du Logement.

Ces changements rendent la location touristique moins avantageuse qu’auparavant et peuvent influencer la rentabilité du bien pour certains propriétaires.

Se préparer efficacement pour 2026

Pour les vendeurs

La stabilisation des taux et du marché crée un contexte plus favorable pour vendre en 2026. La nouvelle méthode du DPE peut aussi améliorer la note de certains logements chauffés à l’électricité, ce qui les rend plus attractifs auprès des acheteurs.

Cependant, ces derniers sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique et à l’état général du bien. Les logements mal classés ou nécessitant des travaux importants se vendent souvent plus lentement et parfois à un prix ajusté à la baisse.

Pour optimiser leur vente, les propriétaires ont tout intérêt à préparer un dossier complet, avec des diagnostics à jour, une présentation soignée et une estimation réaliste du prix. Une bonne préparation permet de se démarquer et de réduire les délais de commercialisation.

Pour les acheteurs

Pour les acheteurs, 2026 offre un contexte plus lisible. La stabilisation des taux aide à anticiper plus facilement son budget et favorise la relance de certains projets. Les éventuelles évolutions du PTZ pourraient aussi alléger le financement pour certains ménages. 

Cependant, le pouvoir d’achat immobilier reste limité par rapport aux années précédentes, ce qui peut obliger à ajuster ses critères ou sa localisation. La performance énergétique du logement doit être examinée avec attention : elle influence à la fois les dépenses futures et la valeur du bien. 

Pour avancer sereinement, il est conseillé de préparer un dossier de financement solide, de se renseigner sur les aides possibles et de bien analyser le DPE et l’état général du logement avant de s’engager.

Pour les investisseurs

Les investisseurs peuvent bénéficier de nouvelles opportunités liées au futur « statut du bailleur privé », qui pourrait offrir des avantages fiscaux intéressants, comme l’amortissement du bien ou des abattements renforcés. Certains logements peuvent aussi gagner en attractivité grâce au nouveau calcul du DPE. 

Cependant, il faut rester prudent : les règles liées aux logements F et G se durcissent, avec l’obligation de les rénover avant 2028 pour pouvoir les louer et la location saisonnière devient moins avantageuse fiscalement. 

Avant d’investir, il est donc essentiel d’anticiper les travaux éventuels, de suivre les évolutions fiscales à venir et de calculer la rentabilité réelle du projet, en tenant compte des nouvelles contraintes réglementaires.

Conclusion

L’année 2026 s’ouvre sur un marché immobilier plus stable, mais marqué par plusieurs évolutions importantes. Entre le nouveau calcul du DPE, les ajustements fiscaux et l’encadrement renforcé de la location, vendeurs, acheteurs et investisseurs doivent rester attentifs.

En tenant compte de ces changements, chacun peut aborder son projet immobilier avec plus de clarté et prendre des décisions adaptées.