MAITRISER LE DISPOSITIF PINEL 2022

Les ambitions de la loi

La visée principale de la loi est d’encourager la construction de nouveaux logements par le biais d’avantages fiscaux offerts aux acquéreurs, afin de réduire la tension locative présente dans les grandes villes et en périphérie des grandes villes.

Elle présente également d’autres ambitions :

• Améliorer la qualité du parc locatif avec des biens de grande qualité et qui répondent à des normes énergétiques précises
• Limiter la hausse des loyers dans des zones où la demande est très importante
• Réguler les constructions de logements en fonction des besoins et des zones géographiques
• Soutenir l’activité économique par le levier fiscal

Pourquoi investir en Pinel ?

La loi Pinel fait bénéficier aux investisseurs de réductions d’impôts importantes. Sous réserve de respecter l’ensemble des conditions citées précédemment, le bailleur peut profiter d’avantages fiscaux, variables selon la durée de la location et le montant de l’acquisition :

Si le bailleur s’engage à louer son bien pour une durée de 6 ans, il bénéficiera d’une réduction d’impôt équivalente à 12% du montant de l’acquisition.

Si le bailleur s’engage à louer son bien pour une durée de 9 ans, il bénéficiera d’une réduction d’impôt équivalente à 18% du montant de l’acquisition.

Dernière possibilité, s’il s’engage à louer son bien pour une durée de 12 ans, il bénéficiera d’une réduction d’impôt équivalente à 21% du montant de l’acquisition.

Enfin, un investissement en Loi Pinel présente également un autre intérêt, à savoir la déduction de toutes les charges telles que la taxe foncière, les frais de gérance ou encore les intérêts d’emprunts etc.

Les conditions à respecter

La loi Pinel est un dispositif qui s’adresse uniquement aux logements neufs ou en état futur d’achèvement. Certains logements anciens sont toutefois éligibles au dispositif mais ils doivent avoir fait l’objet d’une réhabilitation lourde et être remis à l’état neuf, tout en respectant l’ensemble des conditions qui vont suivre. Le logement neuf doit ensuite être affecté à la location ,et doit être occupé à titre de résidence principale parle locataire.

Deux opérations maximum par an

La loi Pinel est plus souple que sa prédécesseur Duflot en ce point : il est désormais possible d’acheter deux logements par an et de bénéficier d’avantages fiscaux sur les deux opérations.

Le montant maximum retenu pour le calcul de la réduction d’impôt est de 300 000 € (répartis dans un ou deux logements). Il est possible d’investir une somme supérieure, cependant une fois dépassé ce seuil, le dispositif Pinel n’offre plus d’avantages et la réduction d’impôt s’appliquera dans la limite de 300 000 euros.

Autre limite du dispositif : les avantages fiscaux s’interrompent lorsque le prix d’achat est supérieur à 5 500 euros le mètre carré. Au même titre que la limite sur le montant total de l’investissement, il est possible d’acheter un logement dont le prix au mètre carré est supérieur à 5 500 euros, mais cependant sans pouvoir bénéficier des avantages fiscaux au-delà de ce seuil.

L’investisseur doit respecter le zonage fixé par la loi Pinel. En effet il n’est pas possible de bénéficier du dispositif partout en France, puisque l’objectif de la loi est d’encourager la construction de logements neufs uniquement dans des zones densément peuplées.

Le zonage est réparti de la façon suivante :

Zone A bis :

Paris ainsi que 76 communes environnantes des départements des Yvelines, de Seine-St-Denis, des

Hauts-de-Seine, Du Val-d’Oise et du Val-de-Marne.

Zone A :

Marseille, Lyon, Montpellier et Lille ainsi que les communes situées en Côte d’Azur et en Île-de France.

Zone B1 :

L’ensemble des métropoles de plus de 250 000habitants, les communes de la grande couronne

Parisienne ainsi que les autres villes soumises à des prix élevés de l’immobilier.

Zone B2 :

Les villes de plus de 50 000 habitants ayant reçu un agrément spécial de la part de la Préfecture.

L’encadrement des loyers

Le bailleur en Loi Pinel devra respecter des plafonds de loyers, définis par deux paramètres : la zone dans laquelle se situe le bien et la notion de « coefficients multiplicateurs ». Les prix des loyers sont également encadrés par le principe des coefficients multiplicateurs et la taille du logement va déterminer le niveau des loyers appliqués.

Le coefficient multiplicateur peut accroître ou diminuer le plafond de loyer en fonction de la surface habitable du logement : plus le logement est grand, plus le coefficient est faible et vice versa.

La formule pour le calcul du plafond de loyer est la suivante : 0,7 + (19 / surface utile). La surface utile correspond à la surface habitable, majorée des annexes, en fonction de leur nature, dans la limite de 8 mètres carrés.

Le coefficient multiplicateur correspond à 0,7 + 19/S (s= surface utile du logement). Il ne peut pas être supérieur à 1,2.

Exemple de calcul :

Prenons pour exemple un appartement neuf de 55 m2 à Nice.

Situé en zone A, le loyer devrait être plafonné à 712,25 euros (12,95€/m2 x 55m2).

Cependant, il faut également prendre en compte le coefficient multiplicateur, qui va venir impacter le plafond retenu pour le loyer. Dans le cas présent ce plafond va être augmenté puisque le coefficient multiplicateur est supérieur à 1, à savoir : 0,7 + (19 /55m2), soit 1,045.

Ainsi le plafond de loyer que le bailleur devra respecter afin d’être éligible à la Loi Pinel sera égal à 712,25€x 1,045, soit 744,30 euros.

Les plafonds de ressources des locataires

Autre condition d’éligibilité à la loi Pinel, les revenus des locataires. Ces derniers ne doivent pas dépasser certains seuils de revenus, qui sont déterminés en fonction de la zone du bien et de la composition du foyer.

Ces plafonds de revenus sont cependant élevés et représentent plus de 80% de la population française, ce qui offre au propriétaire un vaste choix dans la sélection du locataire.

L’engagement de location du bien doit au départ être de 6 ans minimum et peut atteindre 9 ans. Une fois cette période écoulée, deux possibilités s’offrent au propriétaire. Il peut décider de poursuivre la location de son bien sous le dispositif Pinel pour une, ou deux périodes de 3 ans, dans la limite de 12 ans ou bien il peut décider de récupérer la pleine propriété de son bien. Dans le premier cas il continuera de bénéficier des avantages du dispositif et s’il opte pour la deuxième possibilité, les avantages accordés prendront fin.

Le respect des normes énergétiques

Les logements doivent respecter les normes RT 2012, qui sont un ensemble de normes énergétiques fixés par le gouvernement.

À noter toutefois qu’en en 2021, la réglementation thermique RT2012 est remplacée par la RT2020 pour les constructions de logements. Elle s’oriente davantage sur la rénovation énergétique des bâtiments avec un contrôle accru porté sur les émissions de gaz à effet de serre.

NOUVEAUTE 2022 LA LOI PINEL PLUS

En 2022, le dispositif Pinel va connaître des modifications progressives, qui se prolongeront jusqu’à son arrêt en 2024. L’accès aux avantages fiscaux du dispositif à des taux inchangés dépendra de certaines modalités bien précises. D’abord le logement devra se trouver dans un quartier prioritaire définit par la ville.

En parallèle, il devra respecter un seuil de confort fixé par cette nouvelle version du Pinel. Le logement en question devra être soumis à la nouvelle règlementation environnementale, la RE2020. Il devra aussi disposer d’un espace extérieur, dont la taille éligible sera définie en fonction de la superficie du logement. Enfin, une double exposition est obligatoire pour les T3 ou plus.

Si ces conditions ne sont pas respectées, l’investisseur en Pinel profitera toujours de réductions d’impôts, néanmoins moins importantes.