DPE et passoires thermiques : le mode de calcul du diagnostic va être révisé

Le ministre de la Transition énergétique a annoncé le lundi 12 février 2024 une modification de la méthode de calcul du DPE.

Cette révision permettrait à 140 000 logements de sortir du statut de passoires thermiques et de retarder ainsi la date d’interdiction de mise en location.

Comment est calculé le DPE ?

Le DPE pour diagnostic de performance énergétique est obligatoire depuis 2006 pour la vente et la location d’un logement. Ce diagnostic informe sur la consommation d’énergie et l’impact sur l’environnement de la production d’énergie par un logement.

Le DPE est établi par un professionnel avant la mise en vente ou en location. Celui-ci évalue le logement avec une lettre allant de A à G, A pour les logements les plus économes et G pour les logements les moins performants. La note doit ensuite être communiquée sur l’annonce immobilière de vente ou de location. La validité du DPE est de 10 ans.

Parmi les critères qui influencent la note du DPE, on cite souvent la qualité de l’isolation – d’où le nom de « passoires thermiques » pour les logements notés F et G – et le type de chauffage – le fioul est pénalisé. Cependant, un biais de calcul sur la production d’eau chaude avait tendance à pénaliser les logements dont la surface est inférieure à 40 m2.

Résultat : les logements en F et G sont sur-représentés parmi les petites surfaces, qui sont également les plus susceptibles d’être proposés à la location.

A savoir: la note de DPE n’est pas irrévocable, en effet la réalisation de travaux d’isolation, la modification des fenêtres et du système de chauffage, il est possible de monter d’une ou plusieurs lettres.

L’impact du DPE sur les conditions de vente et de location

Le DPE est aujourd’hui devenu un critère de sélection par les acquéreurs immobiliers, au même titre que la localisation, le nombre de pièces et la luminosité. En conséquence, à surface et localisation équivalente, les logements notés A et B ont généralement un prix au m² plus élevé que ceux notés F et G.

Il en est de même sur le marché de la location. Les logements énergétiquement performants sont loués plus chers que les passoires thermiques. Outre les conditions d’habitat qui sont plus confortables (pas de pic de chaleur en été et de chauffage inefficace en hiver), un logement avec un bon DPE fragilise moins ses habitants sur les plans économiques et sanitaires.

Pour inciter les bailleurs à réaliser des travaux dans leurs logements, le gouvernement a établi un calendrier interdisant progressivement la mise en location (nouveaux baux et renouvellement) des logements avec une mauvaise performance énergétique. Ainsi les logements G consommant plus de 450 kWh/m2/an sont interdits à la location depuis 2023. Au 1er janvier 2025, tous les logements G seront concernés. En 2028, ce sera le tour des logements F et en 2034, celui des logements E.

A savoir: rien n’interdit de vendre une passoire thermique, cela peut constituer une opportunité pour les acquéreurs prêts à se lancer dans des travaux de rénovation. 

Quels sont les logements concernés par le nouveau calcul du DPE ?

Le ministère de la Transition estime que 3 millions de logements en France de moins de 40 m² pourraient voir leur notation changer, qu’ils soient notés B, C, D, E, F ou G. Pour savoir si votre logement va changer de note, il n’est pour l’instant pas utile de faire appel à un professionnel. L’arrêté officiel modifiant le calcul ne devrait entrer en vigueur qu’à partir du 1er juillet 2024. En revanche, à l’aide du numéro unique (11 chiffres et 2 lettres) de diagnostic de performance énergétique figurant sur le rapport du diagnostiqueur, vous pouvez consulter la nouvelle note de DPE de votre logement via le simulateur gratuit proposé par le gouvernement.

Le nouveau ministre en charge du Logement, Guillaume Kasbarian, a également évoqué que le bailleur ne sera pas sanctionné si le locataire refuse de quitter une passoire thermique en cas de reconduction tacite du bail de location. L’interdiction de louer sera également suspendu durant 2 ans, si la copropriété a voté d’important travaux d’amélioration énergétique.