Le compromis de vente est la première formalisation de l’accord entre le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier. Ce document fixe les principales caractéristiques de la transaction et de son paiement avant la vente définitive chez le notaire.

Le compromis de vente immobilier

Le compromis de vente est le premier contrat écrit entre un vendeur et un acheteur dans le cadre d’une transaction immobilière. Il a pour objectif de sceller l’accord des deux parties, concernant notamment le prix convenu et les modalités de vente :

• le vendeur officialise son intention de vendre le bien à l’acheteur désigné ;
• l’acheteur, de son côté, confirme son engagement d’acquérir le bien au prix indiqué.
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Comme le stipule l’article 1589 du code civil, le compromis de vente immobilier est avant tout, « un accord sur la chose et sur le prix ».

Dès le moment de la signature (sauf exercice du droit de rétractation) les deux parties sont définitivement engagées. Elles doivent par principe poursuivre la transaction jusqu’à la signature de l’acte de vente.

Quelle différence entre compromis et promesse de vente

Le compromis est une promesse synallagmatique de vente c’est-à-dire qu’il engage les deux parties à égalité. En cas de rupture il les expose au paiement de dommages et intérêts.

La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur à immobiliser le bien pendant un temps convenu. Il est engagé dès sa signature et s’il conteste la vente, l’acheteur peut en demander l’exécution forcée devant un tribunal.

L’acquéreur dispose d’une option d’achat qu’il reste libre d’honorer ou non avant dans les 10  jours calendaires dont il dispose.

Certaines clauses sanctionnent financièrement le vendeur ou l’acheteur s’ils n’exécutent pas le compromis. Cependant, si les conditions suspensives ne sont pas remplies, l’acheteur de bonne foi qui auraient fait toutes les démarches nécessaires ne peut pas être sanctionné, quel que soit la qualification du versement.

Un compromis de vente est fréquemment assorti d’une clause pénale. Cette clause oblige le vendeur ou l’acheteur à exécuter le compromis (exécution forcée de vendre ou d’acheter). Elle prévoit une somme à titre de dommages et intérêts en cas d’inexécution.

Par exemple, le vendeur peut invoquer la clause pénale si l’acheteur ne fait pas les démarches pour obtenir un prêt immobilier inscrit en condition suspensive.

En cas de litige porté devant le juge judiciaire, ce dernier peut réviser à la hausse ou à la baisse le montant prévu par la clause pénale.

Pour empêcher une exécution forcée du compromis de vente, le versement d’une somme au titre du dédit peut être prévu. La clause de dédit autorise l’acheteur ou le vendeur à renoncer à la vente définitive à condition de verser une somme forfaitaire. L’acheteur ou le vendeur qui invoque cette clause ne peut pas être forcé à acheter ou à vendre le logement. Il aura uniquement l’obligation de verser la contrepartie financière prévue au compromis.

Contrairement à la clause pénale, le montant prévu par la clause de dédit ne peut pas être modulé par le juge judiciaire.

Que contient le compromis de vente immobilier ?

Tout compromis de vente contient des informations basiques concernant notamment :

• l’identité des deux parties ;
• la nature et le descriptif du bien immobilier cédé ;
• le prix de vente ;
• la date de disponibilité du bien.

Le contrat mentionne aussi un certain nombre de clauses suspensives. Lorsqu’elles ne se réalisent pas, elles permettent à l’acquéreur – ou plus rarement au vendeur – de se désister sans pénalité. Les conditions suspensives les plus courantes incluent la non-obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire.

Le compromis de vente est aussi assorti d’un certain nombre de pièces et d’annexes obligatoires, dont le dossier de diagnostics techniques comprenant l’ensemble des diagnostics immobiliers pertinents .

Comment se passe la signature du compromis de vente ?

Le compromis peut être rédigé :

• par les deux parties elles-mêmes ;
• par l’agence immobilière ;
• par le notaire en charge de la vente.

Pour signer un compromis, les deux parties doivent être physiquement présentes. Une signature à distance reste réalisable si l’ensemble des modalités de la procuration ont été respectées en amont.

Chaque partie est destinataire d’un exemplaire original du contrat.

La signature par l’acquéreur est soumise au versement préalable d’un dépôt de garantie, dont le montant est variable (souvent compris entre 5 et 10 % du prix du bien. Ce dépôt de garantie est considéré comme une sécurité pour le vendeur, mais sert aussi d’acompte : il sera déduit de la somme restant à payer (prix de vente et frais de notaire) le jour de la signature de l’acte authentique.

Peut-on se rétracter après la signature d’un compromis de vente immobilier ?

Depuis la loi Macron de 2015, un acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation d’une durée légale de dix jours après la signature du compromis .

Le décompte court à partir du lendemain de la signature du document et de sa remise en main propre par l’agent immobilier ou par le notaire.

S’il souhaite exercer ce droit, l’acquéreur informe le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception.

Le compromis de vente a pour objectif de sécuriser une transaction avant la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Il n’est pas obligatoire, mais constitue une précaution hautement recommandée pour les deux parties.