Vendre un bien tout en y habitant, c’est possible. Comment ? Grâce à la vente en viager occupé. Cette solution originale est souvent citée, mais finalement assez peu connue.

Qu’est-ce que la vente en viager occupé ?

La vente en viager occupé est un type de vente immobilière qui permet à un propriétaire de vendre son bien tout en continuant d’y habiter. Le principe est simple : l’acheteur verse une somme d’argent ( le « bouquet«  ) au moment de la transaction, puis une rente mensuelle. La durée de cette rente ? Jusqu’au décès de l’ancien propriétaire. C’est le principe même du viager, qui voit ses ventes multipliées par deux depuis la crise sanitaire.

La vente en viager occupé, pour qui et pourquoi ?

D’après les chiffres de la Fédération française des agents immobiliers (FNAIM), on compte entre 4 000 et 5 000 ventes en viager occupé par an en France. Cela représente environ 1 % du total des ventes immobilières. La vente viagère est donc un marché de niche qui concerne principalement les seniors. Pourtant, c’est une alternative intéressante pour les acheteurs qui souhaitent se constituer un patrimoine avec une mise initiale relativement faible.

Quels sont les avantages à vendre en viager occupé ?

Vous êtes une personne âgée propriétaire d’un bien où vous souhaitez finir vos vieux jours ? Vous souhaitez augmenter vos revenus mensuels ?

Une source de revenus complémentaires

Premier avantage du viager occupé, c’est qu’il apporte une source de revenus supplémentaires. Dans un contexte économique global de plus en plus difficile, un peu d’argent en plus tous les mois est quand même intéressant. Surtout pour les petites retraites.

Vendre son bien mais continuer à en profiter

La vente en viager occupé, c’est aussi le moyen de profiter de la maison dans laquelle vous avez toujours vécu, même après l’avoir vendu. On appelle cela le droit d’usage et d’habitation (DUH). C’est un plus si vous êtes très attaché à votre bien et aussi parce qu’ il est difficile de changer ses habitudes à partir d’un certain âge.

Moins de charges et une sécurité financière assurée

Grâce à la transaction et au bouquet, vous bénéficiez d’une sécurité financière, mais avec moins de dépenses qu’auparavant. Les taxes foncières et les taxes d’enlèvement des ordures ménagères sont supportées par l’acheteur, de même que les travaux de rénovation et les charges de copropriété.

Viager occupé : quelle décote sur le prix du bien ?

Le prix de vente en viager occupé varie en fonction de plusieurs critères. L’âge du vendeur, l’espérance de vie, les  caractéristiques du bien immobilier, beaucoup d’éléments sont à prendre en compte. Il faut garder à l’esprit qu’une vente en viager occupé implique une décote, car l’acquéreur ne peut pas jouir directement du bien acheté. Pour savoir si c’est une opportunité à saisir pour vous, on vous conseille de faire appel à un expert immobilier pour analyser l’ensemble des éléments.

Comment fixer le prix d’un viager occupé ?

Pour ce calcul, il faut prendre en compte les tables de mortalité de l’Insee (sur l’espérance de vie), le montant du bouquet, le montant de la rente viagère, mais aussi celui de la décote due au montant des loyers non perçus.

La fixation du montant du bouquet

Le bouquet correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix total de la propriété, en tout cas pour un viager libre. Dans le cas d’un viager occupé, il peut être inférieur et descendre à 15 %. Dans le cas d’une maison à 200 000 euros, prenons

 l’exemple d’un bouquet à 20 % : cela signifie que l’acquéreur devra payer une première somme de 40 000 euros au moment de la signature du contrat de viager.

La fixation du prix de la rente annuelle en viager libre

Pour fixer cette première estimation, il faut appliquer la formule suivante : prix du bien / espérance de vie du vendeur. Pour connaître l’espérance de vie du vendeur, il faut encore se référer aux tables de mortalité de l’Insee. Dans le cas d’une personne qui a 7 ans d’espérance de vie (d’après le tableau), si l’on suit le même exemple que précédemment, voici le résultat : 200 000 euros / 7 = 28 571. Pour connaître la rente mensuelle (libre), il faut diviser ce nombre par 12 : 28 571 / 12 = 2 380.

La fixation du prix de la rente mensuelle en viager occupé

L’estimation est tout aussi simple. Il faut appliquer la décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur. Pour cela, on décompte du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent. Imaginons que le loyer du bien de notre exemple soit de 800 euros pour un mois. Pour connaître la décote, il faut donc faire le calcul suivant : 800 x 12 mois x 7 ans = 67 200. Pour le prix du bien avec décote, on obtient donc : 200 000 – 67 200 = 132 800. Par an, la rente pour le viager sera donc de : [132 800 – 40 000 (montant du bouquet)] / 7 (espérance de vie) = 13 257.

Vous n’avez plus qu’à diviser par 12 mois et vous obtenez 1 104 €/mois.

Alors, faut-il opter pour le viager ?

Bien entendu la réponse dépend de la situation. Avez-vous des héritiers ? Disposez vous d’une bonne retraite ? Est-ce que vous êtes en bonne santé pour votre âge ? Est-ce que vous souhaitez vendre en viager occupé avec une personne de votre famille ou une personne de confiance ? De nombreux éléments sont à prendre en considération , il ne faut en négligez aucun avant de prendre votre décision.